Balkongsaken

1. Tidligere publisert informasjon

Styret og balkongkomitéen er opptatt av kommunikasjon og viser til den informasjonen som tidligere har vært publisert på nett som i stor grad også har vært distribuert gjennom postkasseoppdateringer:

Vi henstiller til alle aksjonærer om å dele faktabasert informasjon med styret slik at det kan presenteres her for å komplettere bildet for alle aksjonærer.

Styret har som tidligere kommunisert etablert en skylagringsløsning for dokumenter som vi ikke ønsker å dele åpent på nett, men som aksjonærene skal ha tilgang til. Slik tilgang krever melding til styret og en epostadresse for tilsending av en brukerinvitasjon. Det skal derfor være mulig å dele dokumenter elektronisk uten betydelig risiko for skade/ uønsket tilgang.

2. Om balkongkomitén

Balkongkomitéen for utredning av mulighet for balkongutbygging ved Solvang Park AS ble vedtatt etablert av generalforsamlingen 22. mai 2013. En fungerende komité først etablert av det nye styret som tiltrådte 2. januar 2014.

Balkongkomiteen bestod i første runde av en kvalifisert gruppe aksjonærer (en siviløkonom, to sivilingeniører og en sivilarkitekt) Petter Hessen, Magnus Selås, Bjørn Waage Skogtrø og Isak Johan Iversen.

3. Mandat for søknadsarbeid

På den ordinære generalforsamlingen 26. mai 2015 ble følgende vedtak fattet med 78 % av avgitte stemmer for/ 22 % mot (154,5 aksjer for forslaget og 43,5 mot):

«Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å iverksette og sende inn byggesøknad for balkonger i Solvang Park AS. Søknad om balkong er kun rettet mot aksjonærer som selv ønsker balkong, og hver aksjonær som omfattes av vedtaket, er pliktig til å finansiere egen balkong hvis søknaden godkjennes. Hvis resultatet av søknadsprosessen avviker fra original søknad, bortfaller kravet om innbetaling for de aksjonærer som måtte få avslag på søknaden om balkong. Ved vesentlig endring fra original byggesøknad må generalforsamlingen igjen stemme over nytt forslag, og de aksjonærer som ønsker balkong må godkjenne endringer i pris.

Balkonger vil være Solvang Park AS sin eiendom på linje med øvrig bygningsmasse og fasade, men kostnader knyttet til vedlikehold må dekkes av den enkelte aksjonær.

Styret i Solvang Park AS pålegges å foreslå passende endringer av vedtektene for fordeling av vedlikeholdskostnader knyttet til balkonger, samt regulering av bruk til den neste ordinære generalforsamlingen etter eventuelt vedtak.»

Dette vedtaket består, og styret vil etter beste evne følge opp aksjonærflertallets klare ønske, samtidig som styret representerer alle aksjonærene og naturligvis også vil ivareta hensyn til mindretallet. Styrket dialog og løpende vurdering av hvordan spesifikke bekymringer og ønsker kan adresseres er blant tiltakene styret iverksetter.

Styret støttet også etableringen av en kontaktgruppe bestående av en representant fra mindretallet som ikke har stemt for balkongutbygging, en representant fra balkongkomitéen og en representant fra styret.

4. Valg av leverandør

Balkongkomitéen avventet utfallet av den ekstraordinære generalforsamlingen 25. august 2015 før valg av videre prosess med valg av ansvarlig søker på vegne av søkende aksjonærer i Solvang Park AS.

Med dette som utgangspunkt utarbeidet komitéen anbudsdokumenter som ble sendt ut til fire ulike entreprenører i løpet av vinteren 2015/6.

Av de fire entrepenørene som ble invitert til å komme med pristilbud var det til slutt to som leverte tilbud i slutten av januar 2016. De to som ikke ønsket å komme med tilbud begrunnet dette med at de ikke kunne levere til lavere pris enn det som allerede var antydet fra Balkongteam AS tidligere i prosessen.

Balkongkomitéen la vekt på følgende kriterier i valget av entreprenør:

  • Pris
  • Soliditet
  • Kvalitet på produktet
  • Kvalitet på anbudsdokumenter
  • Erfaring fra byggesaker/ Plan- og bygningsetaten

Punktene ble vektlagt likt, altså var det den totale poengsummen som var utslagsgivende for komitéens vurdering. Etter en grundig analyse valgte komitéen å gå videre med Balkongteam AS.

5. Status for arbeidet (oppdateres fortløpende)

Med bakgrunn i mandatet fra den ordinære generalforsamlingen 26. mai 2015 gjennomførte balkonggruppen en søknadsprosess som resulterte i godkjenning av (de aller fleste) balkongene inn mot atriet fra KV- og HG-bygningene, men avslag på på de omsøkte balkongene ut mot gaten fra TV- og HH-bygningene.

Byggeprosessen for de godkjente balkongene fortsatte i god tro, mens balkonggruppen begynte vurdering av nye alternativer for de balkongene som fikk avslag.

En gruppe aksjonærer gikk til sak mot styret høsten 2016 for at arbeidet gikk videre uten en ny generalforsamling, men saken ble forlikt ved at en ny generalforsamling ble avholdt. På ekstraordinær generalforsamling 18. oktober 2016 stemte 65 % for å fortsette med balkongarbeidet, og 34 % imot.

Per 15. mars 2017 er alle balkongene i denne omgang montert og det meste av stillaset er fjernet.

Balkonggruppen er såvidt igang med å se på alternativer for en «runde 2» med balkonger der de som ikke ønsket å søke i første omgang – samt de som fikk avslag – kan velge å søke på nytt. Er du interessert i å søke eller bidra til søknadsarbeidet så ta kontakt med styret slik at de kan formidle kontakt videre til balkonggruppen.

Styret planlegger å legge frem forslag til vedtektsendring som omfatter vedlikehold av balkonger på OGF 10. mai 2017.

6 Hva handler dette med setningsskader og Oslo kommune om?

Byggingen av en kommunal avløpstunnell i 1978-79 førte til setningsskader i flere av bygningene som står på leire i Majorstua-området, blant annet bygningene i Solvang Park.

Flere av gårdene i området saksøkte Oslo kommune etter kartlegging av skadene, og det ble etter rettsforhandlinger i 1995 inngått et forlik mellom Solvang Park og kommunen. Forliket ga Solvang Park et engangsbeløp på 2,35 millioner som full kompensasjon for påløpte skader.

Det som senere er referert til av enkelte som en fremtidig «regress» eller «garanti» sier i praksis kun at Solvang Park ikke avskjæres fra å gå til ny erstatningssak mot kommunen dersom fremtidige skader kan påvises å skyldes kommunens grunnarbeider i 1978-79.

7. Hva slags balkonger er det snakk om?

Balkongene er i hovedsak som beskrevet i tilbudet fra Balkongteam som er publisert her.

8. Hvem betaler for hva?

Juridiske prosesser for å hindre gjennomføring av aksjonærflertallets ønske om å forfølge mulighetene for balkongutbygging belastes selskapet, altså alle aksjonærene. Dette innbefatter eventuelle rettslige granskninger, forskuddsanalyser av geologiske forhold samt juridiske og økonomiske undersøkelser.

Søknad til plan- og bygningsetaten, samt utbyggingskostnader for balkonger belastes de aksjonærene som søker om utbygging av balkong.

Dersom det skulle oppstå skader på bygninger eller inventar ved oppsetting av balkonger så vil ansvarlig utbygger ha ansvar og bære kostnader for utbedring av skader.

Fremtidige vedlikeholdskostnader for oppsatte balkonger vil belastes aksjonærene som har søkt om balkong etter en fremtidig vedtektsendring jamfør vedtak på den ordinære generalforsamlingen 26. mai 2015 og bekreftet gjennom vedtak i den ekstraordinære generalforsamlingen 18. oktober 2016.

9. Men er det trygt å bygge balkonger på gamle bygg?

Balkongene som er skissert veier om lag 300 kg, og massene som fjernes for å tilpasse balkongene (mur under vinduene, murpuss osv.) er estimert til å overgå dette slik at nettovekten som tilføres bygningene er negativ (altså bygningene blir lettere, ikke tyngre). I tillegg vises det til at senere tids dugnader har fjernet i overkant av 12 tonn med gjenstander fra kjellere og loft som alene tilsvarer vekten av 40 balkonger.

Ansvarlig søker vil være en anerkjent og erfaren balkongutbygger som har bygget tilsvarende balkonger på tilsvarende bygg. Verken eksterne konsulenter, balkongkomitéen eller styret er kjent med at balkonger i Oslo har «falt ned».

Selskapet står fritt til å etablere regler for bruk av balkonger og styret vil ta initiativ til dette jamfør generalforsamlingens vedtak på den ordinære generalforsamlingen 26. mai 2015 på bakgrunn av råd fra teknisk ekspertise.

10. Hva er poenget med balkonger?

Balkonger er generelt sett en ettertraktet bokvalitet, spesielt for aksjonærer som bor høyere i etasjene hvor brukerterskelen for bakgården er høyere enn for de som bor lavere i etasjene. Videre konstaterer styret at brannbalkongene brukes av flere aksjonærer i de tre gårdene som har dem til tross for forbud mot den type bruk som erfares. Dette indikerer et beboerønske om tilgang til uteområde fra leilighetene, noe da også det betydelige flertallet for balkongutbygging bekrefter.

Eiendomsmeglere estimerer videre at balkonger øker eiendomsverdien på boligmassen, noe som speiler den ettertraktede bokvaliteten, med mellom 300.000 og 500.000 kroner. En investering på om lag 130.000 fremstår dermed som en god investering i faste verdier for mange.