Bakgrunn

På generalforsamlingen 26.05.2015 ble styrets plan for vedlikehold og finansiering av denne vedtatt. Generalforsamlingen vedtok da dette forslaget:

Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å innføre et ekstraordinært husleietillegg på inntil kr 1.000 per måned per aksje i perioden 1. juli 2015 til 30. juni 2017 for å nedbetale deler av den eksisterende gjelden. Generalforsamlingen gir videre styret fullmakt til å ta opp inntil kr 22 millioner i nytt lån for utføring av vedlikeholdsoppgaver i henhold til vedlikeholdsplanen, og refinansiere hele låneporteføljen over 20 år. Den ordinære husleien vil som tidligere reguleres årlig for å dekke selskapets samlede utgifter.

Solvang Park hadde på det tidspunktet et lån på i overkant av 12 millioner kroner, som var tatt opp for å dekke brannsikringstiltak i 2002 samt renovering av brannbalkonger i 2007.

Styret iverksatte dette vedtaket i tråd med generalforsamlingens ønske høsten 2015. Det sittende styret ønsker nå å informere om fremdriften og minne om hva disse ekstraordinære innbetalingene skal benyttes til.

Status økonomi

For å dekke kostnader og betjene lån betaler alle aksjonærer husleie. Dette representerer årlige inntekter på omtrent 3,7 millioner kroner.

I et «normalt» år, altså uten ekstraordinære utlegg til vedlikehold eller lignende, har Solvang Park utgifter på rundt 2,4 millioner kroner. Dette fordeler seg på kommunale avgifter (23%), drift (22%), forsikringer (16%), TV/bredbånd (12%), vedlikehold (10%), forretningsfører (5%), styrehonorar (3%), energi (2%), driftsmaterialer (2%) og noen små poster.

I tillegg til driftsbudsjettet kommer betjening av lån. For eksempel så skal Solvang Park bruke 1,4 millioner kroner på å betjene lån i 2016: Omtrent 500.000,- i rentekostnader og resten som avdrag på lån.

Enkelt forklart betyr dette at omtrent en av tre kroner du betaler til Solvang Park går til å betjene lån med dagens situasjon.

Vedlikeholdsplan

Styret presenterte sin vedlikeholdsplan 26.05.2015, og denne ble da vedtatt av generalforsamlingen. Enkelte av prosjektene er nå gjennomført, andre er i oppstartsfasen og ytterligere andre er utsatt.

Styret ønsker å presisere at vi fremdeles forholder oss til den vedtatte planen og akter å gjennomføre denne.

Prosjekt	Innhold og status	Budsjett
Piperenovering	– Ferdigstilt – Inspeksjon av pipeløpene har avdekket at disse må oppgraderes for å hindre pipebrann. Alle piper skal oppgraderes med stålrør på innsiden av eksisterende pipeløp.  I tillegg vil alle inspeksjons- og sotluker byttes og alle skorsteiner som ikke er i bruk plomberes.	2.000.000,-
Brannverntiltakt	– Tilbud innhentes – Ytterligere brannverntiltak for å sikre bygården mot brann. Hovedtiltakene innebærer montering av dørpumper, sentralt varslingsanlegg og sikring av stubbloft i kjellerene.	2.500.000,-
Drenering	– Faguttalelser og tilbud innhentes – Byggene er ikke drenert etter dagens standarder, noe som gir seg utslag i fukt i kjeller og opp i trapperom. Prosjektet skal derfor vurdere og igangsette drenering og etterisolasjon av kjeller.	4.000.000,-
Avløp	– Ikke igangsatt – Solvang Park har avløpsrør (kloakk) som i stor grad består av det originale røropplegget fra rundt 1922, med enkelte innslag av nyere rør av varierende standard fra tiden etter og frem til i dag.	2.500.000,-
Fasade og trapperom	– Ikke igangsatt – Fasader mot rundtliggende gater er rehabilitert i perioden 2011-2013. Gavlvegger og fasader mot bakgård er ikke rehabilitert. Det anbefales derfor en restaurering av gjenstående fasader etter at tiltak for drenering er utført. I tillegg bør gamle vinduer skiftes ut, sprekker i mur rundt vinduer i trapperom utbedres og trapperom vaskes og males. Rehabiliterte fasader vedlikeholdes parallelt.	5.000.000,-

Finansieringsbehovet fremover

Den prioriterte delen av vedlikeholdsplanen styret presenterte i 2015 hadde et totalbudsjett på 16 millioner kroner som det kommer frem av tabellen over. I tråd med vedtaket over skulle dette delfinansieres ved

1. Å innhente kapital fra beboerne gjennom ekstraordinære innbetalinger.
2. Ytterligere låneopptak.

De ekstraordinære innbetalingene utgjør til sammen 6 millioner kroner når alt er innhentet. Disse midlene, til tross spekulasjoner og ondsinnende rykter, blir ikke brukt til hverken betaling av balkonger eller julebord for styret. Pengene står på bankkontoen til Solvang Park før de går til betaling av for eksempel piper, eller når den tid kommer, drenering og bedret brannsikkerhet i løpet av våren 2017.

Styret arbeider akkurat nå med å refinansiere vårt eksisterende lån for å oppnå bedre betingelser på det eksisterende lånet. Videre jobber styret med at lånegraden i sameiet skal holdes så lav som mulig, men styret kommer til å benytte seg av mandatet til å hente inn ytterligere lån når det kreves for å fullføre prosjektene på den vedtatte vedlikeholdsplanen.

Krav om granskning

Helt til slutt, en kommentar angående krav om granskning: På den siste ekstraordinære generalforsamlingen ble det reist krav om gransking av noen aksjonærer, som mente at styret ikke har gjennomført vedtaket i tråd med ordlyden på generalforsamlingen.

For å imøtekomme aksjonærene og med håp om å unngå rettslige steg gjennomførte styret et møte med Jack Barr og Thomas Bang i forretningsførers lokaler, hvor de var velkommen til å stille spørsmål. Etter to timer ble møtet hevet, og styret har ikke mottatt ytterligere spørsmål fra aksjonærene siden.

Styret ble imidlertid informert om at Randi Guri Arnesen har fremsatt krav om gransking, på tross av dialogen med Jack Barr og Thomas Bang, før jul. Styret venter nå på resultatet av behandling av dette kravet fra Oslo Byfogdembete.

Styret må igjen avvise alle påstander om at de ekstraordinære innbetalingene går til noe annet enn vedlikehold, og om Oslo Byfogdembete ønsker å gjennomføre gransking så vil styret imøtekomme dette.