Informasjonssak om brannbalkongene

Bakgrunn

På generalforsamling 8. mai 2018 fikk styret mandat til å søke om, og eventuelt iverksette, omgjøring av brannbalkonger til private balkonger for de som måtte ønske det.

Før vi går videre i informasjonssaken er det grunn til å presisere at brannbalkongene ikke lengre er klassifisert som en godkjent rømningsvei av Brann og redningsetaten, noe som muliggjorde vedtaket nevnt over.

For å følge opp dette vedtaket innledet styret derfor dialog med ulike leverandører snarlig i etterkant av generalforsamlingen. Imidlertid kom det tidlig i denne prosessen klart frem at befatningen til brannbalkongene var dårligere enn antatt.

Styret kontaktet defor Oslo Murermesterbedrift AS (OMAS) for å levere en tilstandsrapport for brannbalkongene. På bakgrunn av dette gjennomførte OMAS derfor ulike prøver:

  1. Ved punktmeisling åpnet de konstruksjonen på svalganger i Hammerstads gate, Trudvangveien samt Harald Hårfagres gate
  2. Åpnet sår innvendig i trapperom i Trudvangveien for å undersøke årsak til sprekkdannelser
  3. Punktmeislet brannbalkonger for å vurdere tilstand på stål og armering
  4. Dokumentert med fotografi og et sammendrag av sine funn og vurderinger

Funn

Dagens konstruksjon er satt opp ved tverrgående stålbjelker murt inn i fasaden med jevne mellomrom, samt i tillegg, ved oppgangene, er det lagt inn langsgående stålbjelker på innervegg som skal hjelpe å bære utspringet. Sålangt styret erfarer kan denne konstruksjonen spores tilbake til 1928, altså seks år etter Solvang Parks ferdigstilling. Det hører også med til historien at alle brannbalkonger har blitt overflaterenovert i perioden 2006-2007, til en omtrentlig kostnad på 4 mill. kroner på det tidspunktet.

Det første funnet er at alle stålelementer som bærer brannbalkongene er svært korroderte:

  • Bærende tverrgående stålbjelker som er innmurt i yttervegg er svært korrodert som følge av at sprekkdannelser i påstøpet lar vann trenge inn
  • Langsgående stålbjelker innmurt i innervegg i trappeoppgangene, viser mye korrodering som følge av:
    • Kondens fra temperaturdifferanser i ytter- og innervegg
    • Inntregning av fuktighet via dårlig eller manglende belegg på brannbalkongenes overflate

Videre fremstår det eksisterende påstøpet på brannbalkongene med svært dårlig kvalitet da det over tid har vært utsatt for vekslende fukt og kulde, med det resultatet at dagens påstøp er svært porøst flere steder. Det nye påstøpet har flere plasser sprukket opp langs lengden til bygget, noe man kan se ved de langsgående sprekkene i brannbalkongene. Dette vil med tiden forværres etterhvert som kulde og fuktighet sliter på betongen.

I sum gjør dette det vanskelig å utføre rehabilitering da betongen vil løse seg opp ved inngrep, f.eks. ved ettermontering av nytt rekkverk eller om man ønsker å pigge utsatte partier for å punktreparere konstruksjonen.

brannbalkong

Utover korrodering i bærende stålelementer og generelt dårlig kvalitet på betongen, er det også avdekket vesentlige svakheter i dagens konstruksjon: Det kommer videre frem i rapporten fra OMAS at det ikke er noen langsgående bærende elementer i brannbalkongene, med den konsekvensen at betongen fungerer som selvbærende. Dette  umuliggjør pigging og utskifting av betongen da betongen vil ramle ned uten noen bærende elementer. 

Konsekvenser av funnene

De avdekkede problemene med brannbalkongene er også årsaken for tilstanden i trappeløpene: Sårene på innerveggene vi ser i flere av trappeløpene skyldes korroderingen av H-bjelkene innfelt i veggen, og denne oksideringen løser opp murpussen. Det har derfor ingen hensikt å utbedre disse sårene før H-bjelkene er skiftet ut, og dermed må en utbedring av brannbalkonger komme før oppussing av trappeoppganger.

Videre bør også en renovasjon av brannbalkongene også sees i sammenheng med eventuell renovering av fasaden i bakgården da det er åpenbare gevinster ved å gjennomføre disse prosjektene samtidig. Det er foreløpig ikke gjort noen tekniske vurderinger av fasadene inn mot bakgården, men OMAS mener at fasaden i Trudvangveien viser svakheter som følge av setningsskader og at den ligger i skyggesiden.

Alternativer til generalforsamlingen

Styret har i lys av dette utredet ulike beslutningsalternativer for brannbalkongene på bakgrunn av tilstandsavklaringen fra OMAS, og innhentet flere kostnadsoverslag.

Alle alternativene er avhengig av godkjennelse fra PoB, og spesielt når det kommer til fasaden i Hammerstads gate da denne påvirker det visuelle intrykket i gateløpet. Styret har tidligere blitt forespeilet at PoB vil se positivt på en endring av denne fasaden siden det vil tilbakeføre bygget til det opprinnelige uttrykket, men det er viktig å presisere at det er kun en søknadsprosess som vil avgjøre dette.

Det er vanskelig å estimere levetiden på den eksisterende konstruksjonen, men OMAS opererer med en vedlikeholdssyklus på 15-20 år for murfasader på Majorstuen. Vi minner om at forrige vedlikehold av brannbalkonger var i 2006-2007.

Styret har god grunn til å tro at en eventuell endring av fasade ikke påvirker vår status på grønn/gul/rød-liste, og fremhever at dette alternativet til rette for alle boligene kan få private balkonger inn mot bakgård.

Styret presenterer på bakgrunn av diskusjonen over tre alternativer:

1. Enkel rehabilitering: Maling og nytt rekkverk

Dette er det rimeligste alternativet og man oppnår bedre sikring, men det utbedrer ikke problemene med korroderte bærende bjelker eller påstøp. Dermed utbedres heller ikke årsakene til sår på innervegger i trappeoppganger, og det er da ikke hensiktsmessig å renovere trappeløp. Brukstiden til brannbalkonger forlenges ikke noe i realiteten, og det er rimelig å anta at en fremtidig renovering vil bli mer kostbar ettersom skadene får utvikle seg. Det er etter dette mulig å søke PoB om å få montere dør ut til balkongene. Det antas at dette kan gjennomføres på en til to uker. 

Styret har fått en indikasjon på 1,1 mill. eks. mva. for en slik enkel rehabilitering. Det er viktig å presisere at generalforsamlingen må uansett ta standpunkt til en mer omfattende renovering på et senere tidspunkt.

 

2. Fjerning av alle brannbalkonger

Riving av alle balkonger er den klart rimeligste løsningen på sikt da man slipper fremtidig vedlikehold av en utsatt konstruksjon som nærmer seg 100 år. Solvang Park kan etter en fjerning av balkonger også gå videre med andre prioriterte vedlikeholdsoppgaver, som pussing av trappeløp. Dette alternativet tilrettelegger for en påfølgende oppføring av balkonger lik de i blokkene Kirkeveien og Hammerstads gate. En tidslinje på to uker er skissert.

For denne løsningen har styret fått en prisindikasjon på 4 mill. eks. mva.

3. Full rehabilitering

En full rehabilitering av brannbalkongene vil være en fullgod løsning, men også den mest kostbare løsningen. Dagens brannbalkonger vil rives, og tilsvarende brannbalkonger settes opp, antageligvis i samsvar med opprinnelig utforming i tråd med opprinnelige tegninger. Vi estimerer at dette alternativet medfører en renovasjon hvert 20 år i området 4 mill. kroner, noe som har konsekvenser for den langsiktige økonomien til Solvang Park. Andre vedlikeholdsprosjekter kan gjennomføres, som for punktet over. Denne løsningen krever lengre tid enn alternativene over, og vi antar denne løsningen totalt vil ta 1-2 måneder å gjennomføre.

Styret har fått indikert en pris på 8,6 mill. eks. mva. for denne løsningen.

Oppsummering

Brannbalkongene fremstår i generelt dårlig stand, og spesielt balkongene i Hammerstads gate er medtatte av vær og miljø. Befatningen til brannbalkongene vanskeliggjør en konvertering til private balkonger i tråd med vedtak på generalforsamlingen i 2018. Videre har tilstanden på brannbalkongene også konsekvenser for andre vedlikeholdsprosjekter som bør gjennomføres.

Den rimeligste løsningen for Solvang Park på sikt er å ta ned de eksisterende brannbalkongene da man slipper vedlikeholdsutgifter.

Om brannbalkonger skal beholdes, fordi generalforsamlingen ønsker dette, anbefaler OMAS en totalrenovering med utskifting av alle stålkonstruksjoner og ny støp, da manglende langsgående bærende konstruksjon umuliggjør pigging og utskifting av betong. OMAS anbefaler at man tar ned brannbalkongene, da dette vil være den mest kostnadseffektive løsningen både på kort sikt og også over levetid.