Oppussing

Aksjonærene har generell plikt til å vedlikeholde, og generell tillatelse til å pusse opp. Er det mindre endringer så er det bare å sette i gang, men er det større endringer så plikter du imidlertid å søke tillatelse fra styret i forkant. Er du i tvil så kontakt uansett styret for en avklaring. Styret gjør oppmerksom på at du under alle omstendigheter skal bruke autoriserte håndverkere, og handle hvitt. Dette er spesielt viktig for alle våtroms-, rør-, pipe- og elektriske installasjoner, og vi minner om kravene til dokumentasjon i den nye boligsalgsrapporten.

Husk også å vise hensyn til naboene. Mistenker du at det kan bli dører som blir stående åpne, mye trafikk i fellesarealene eller støv/ møkk/ støy – så sett opp nabovarsel. Folk flest tåler mye bare de er informert. Nabovarsel bør settes opp noen dager i forveien så naboene er forberedt og bør inneholde beskrivelse av hva som skal skje og når det er forventet ferdig i tillegg til din kontaktinformasjon.

Det er også en grunnleggende forutsetning at aktivitet som resulterer i støvete/ møkkete/ skadede fellesareler ryddes opp av den som har bestilt arbeidet. Oppganger skal holdes fortløpende byggerent, og hvis det har vært mye byggestøv så skal de vaskes husrent så snart arbeidet er gjennomført. Skader skal meldes styret umiddelbart.

Branndetektorene

Ved oppussing er det viktig at branndetektor er pakket ordentlig inn slik at den beskyttes mot støv etc., som vil kunne gå ut over funksjonaliteten slik at den tolker partikler som brann og utløser alarm. Støv og andre partikler vil også kunne forringe levetiden til detektorene.

Om du har behov for å flytte detektoren, f.eks. ved senking av tak, så ønsker vi at du gjør følgende:

  1. Varsler styret
  2. Involverer vår leverandør av brannvarslingsanlegg, Boligbrann AS, så de er informerte
  3. Informerer alle i oppgangen om at oppussing foregår, slik at eventuelle audiovisuelle varslinger på alarmsentralen i trappeløpet ikke skaper unødvendig bekymring

Alt monteringsarbeid må utføres av godkjente håndverkere.

Enklere arbeid

Alle aksjonærer står fritt til å gjøre mindre endringer i sin leilighet. Noen endringer påvirker imidlertid bomiljøet for andre, og dette legger føringer på hva som er akseptert.

Enklere arbeid, som å legge ny parkett eller listverk, male, tapetsere, få elektriker til å sette opp nye strømpunkter eller gjøre andre kosmetiske endringer er helt uproblematisk å foreta seg uten å informere styret.

Rør, avløp og våtrom

Skal man pusse opp bad eller andre våtrom så er det viktig at alle håndverkere har papirene sine i orden, og at våtromsarbeid utføres i henhold til TEK10-standarden, og våtromsnormen skal være retningsgivende.

TEK10 har blant annet krav om lekkasjesikring ved installasjon av veggklosett eller vesentlig oppgradering i rom uten sluk. TEK10 har ikke tilbakevirkende kraft, så dette gjelder kun ved endringer/ oppgraderinger eller nyinnstallasjoner. l TEK10 er også dokumentasjon svært viktig. Mange bedrifter er ikke flinke nok på dette, og informerer ikke riktig rundt dette kravet så det er sentralt å være bevisst om dette.

Noen inngrep må også byggevarsles: Plan- og bygningsetaten har nærmere informasjon om retningslinjer, men generelt er det slik at selv om endringer i baderom og kjøkken i seg selv ikke er søkepliktige, så er endringer som bryter brannskiller søknadspliktige. Det innebærer at om du flytter et bad i Solvang Park og bryter tregulvet eller legger rør/ avløp i gulvet så er det søknadspliktig til PBE.

Hvert år har vi 5-10 tilfeller av lekkasje i ulike leiligheter her i Solvang Park AS, og dette ønsker vi selvsagt å minimere. Styret skal informeres om alle endringer i våtrom og rør- og avløp, enten det er rehabilitering av eksisterende anlegg eller bygging av nye.  Godkjenning skal søkes fra styret for alle endringer som påvirker det felles opplegget for vann- eller soilrør, og merk at styret i utgangspunktet er svært restriktive med slike endringer, da vi ønsker å gjøre så få endringer som mulig på eksisterende installasjoner.

Kjøkken og avtrekk

Endringer på kjøkken er vanligvis av enklere art rent teknisk, så her er det mindre å passe på. Det er ikke godkjent å montere vifte som blåser avsuget ut i den felles luftekanalen i midten av leiligheten. Disse lufteventilene fungerer som ventilasjon basert på naturlig trykk og alle naboer deler samme sjakt. En vifte vil presse stekeosen inn på kjøkken og bad til dine naboer. Kjøkkenviften skal kun kobles til eksisterende luftuttaket over vinduet på opprinnelig kjøkkenet mot brannbalkongen eller det kan monteres kullfilter/ omluft slik at det ikke behøves avtrekk..

I Kirkeveien må det eventuelt lages eget ventil i det lille kjøkkenvinduet. Endringer i grensesnitt mellom luftekanaler, både de vertikale som går i sjakt og horisontale som går ut i friluft, skal søkes til styret – også eventuelle planer om avtrekk. Merk at avtrekk også er også søknadspliktig til Plan- og bygningsetaten.

Ellers vil styret minne om at vaskemaskin, oppvaskmaskin etc. er åpenbare lekkasjerisikoer og at det i forbindelse med bla. forsikringskrav skal være montert vannstopp / aquastopp på installasjoner for vann.

Murgård, snitt fra byggogbevar.no
Murgård, snitt fra byggogbevar.no

Planløsning og bærende konstruksjoner

Det er flere som har endret planløsning i Solvang Park AS, og det står man fritt til å gjøre innenfor visse rammer.  Boligmassen vår er fra 1922, og doble teglvegger i fasade og langs midten av bygget danner opplegg for etasjeskillere/ bærebjelker. Bærebjelkene spenner på tvers av bygget. Mellom bærebjelkene ligger et hulrom med leire – stubbloftet. På tvers av bærebjelkene, over stubbloftet, ligger gulvbord. Leilighetenes skillevegger, som ligger parallelt med gavlveggene, består som regel av lettklinkerbetong.

I praksis betyr det at vegger i lengderetningen til bygget er bærende mens vegger parallelt med gavlveggen av bygget ikke er bærende. Bærende vegger er det ikke akseptert å gjøre endringer på, men ikke-bærende vegger kan endres etter godkjent søknad til styret.

Når det gjelder endringer på etasjeskillere så må man tenke på at dette også fungerer som brannbarriere. For å holde brannsikkerheten inntakt må derfor alle inngripen på gulv gjøres etter forskriften, for eksempel ved å benytte godkjente gjennomføringer ved avløpsrør som bevarer brannsikkerhet og minimerer risikoen for lekkasjer. Endringer på bærende elementer i etasjeskiller er ikke akseptabelt for aksjeselskapet. Alle endringer som berører brannskille er forøvrig søknadpliktige ved PBE og skal også prosjekteres, utføres og kontolleres av godkjent foretak.

Peis og pipe

Skorsteiner ved Solvang Park AS ble rehabilitert 1. kvartal 2016 gjennom nedføring av stålrør i 38 av 65 pipeløp. Ildsteder som ble ønsket beholdt ble så koblet på røret på nytt, og det er sørget for at det vil være mulig for aksjonærer å koble til ildsteder for egen regning på alle de opprinnelige stedene også i fremtiden. Det er viktig at du setter deg inn i oversikten over hvilke piper som er rehabilitert og at du kontakter styret før peis kobles til.

Endringer på pipeløp er ikke akseptabelt, men om man ønsker å gjøre endringer på ildsted så kan det monteres selv sålenge det er kontrollert og registrert av fagperson. Tiltaket skal i alle tilfelle søkes godkjent fra styret, og informeres Brann- og redningsetaten.

Vinduer og dører

Vinduer i Solvang Park AS er byttet på forskjellige tidspunkter og da i regi av både enkeltaksjonærer og Solvang Park AS. Det er tillatt å bytte vinduer på eget initiativ og for egen regning om man forholder seg til styrets bestemmelser på utforming og fargeKontakt styret for mer informasjon.

Inngangsdører må tilfredsstille visse krav til brannsikkerhet, så det er derfor ikke anledning til å bytte disse. Innerdører kan endres uten videre informasjon til eller tillatelse fra styret.

Oppsummering

For å oppsummere, så må alle endringer som berører følgende elementer søkes godkjent i styret ved Solvang Park AS, og eventuelt Plan- og bygningsetaten eller Brann- og redningsetaten:

  • Vann- og avløpsrør
  • Bærevegger
  • Pipeløp og ildsted
  • Luftekanaler (både horisontale og vertikale)
  • Yttervegger
  • Vinduer og ytterdører
  • Etasjeskiller

I tillegg ber styret om at vi informeres ved planer om endringer i:

  • Våtrom

NB: Vi gjør oppmerksom på at siden er under løpende utvikling og at krav, rutiner og regler kan endre seg. Er du usikker så kontakt styret og konferer med fagekspertise.